Building projects

The new construction projects have similar drafting phases in any of the building’s uses.

They are usually the following:

Previous study
It constitutes the preliminary phase in which the ideas that develop the assignment are expressed in an elementary and schematic way, by means of sketches or drawings, at scale or without it. It includes the collection and systematization of the precise information, the approach of the technical program of needs, and an indicative estimate of the economic cost (estimation based on modules) that allow the client to adopt an initial decision.
The previous study differs from the preliminary project, in that its contents are elementary and appreciative, developing the needs program and analyzing the previous information, which, like the program, must be facilitated by the promoter.
The cost estimate can be global, based on experiences of similar jobs.

Draft project
It is the phase of the work in which the fundamental aspects of the general characteristics of the work are exposed: functional, formal, constructive and economic, in order to provide a first global image. It must be understood that this concept is different, and much less detailed than that which corresponds to a Basic Project and is limited to establishing a budget advance with an estimate based on modules, by application of global surfaces. It differs from the previous phase in the availability of surfaces closer to reality, although still imprecise, by having a measurement based on a graphic documentation at scale, but without delimiting.

Basic project
It is the phase of work in which the general characteristics of the work are defined precisely by adopting and justifying concrete solutions. Its content is sufficient to request the municipal license or other administrative authorizations, but insufficient to carry out the construction.

Execution project
It is the phase of the work that develops the basic project, with the complete determination of details and specifications of all the materials, elements, constructive systems and equipment, and can be carried out in its entirety, before the beginning of the work, or partially, before and during the execution of it. Its regulatory content is sufficient to obtain the necessary collegiate visa to start the works.
It does not include other partial or complementary projects that may be required, but not of the competence of the architect, such as Telecommunications Projects, and Elevators, or other works, which, although they are the responsibility of the architect, are not part of the projects. building projects, such as safety and health studies or basic studies of safety and health, decoration, design or choice of furniture, gardening, and in general any work that has the status of complementary and independent of the project of the building.
The execution project can be made up of partial projects carried out by other professionals and coordinated by the architect, according to point 2 of the Statement of Motives, article 4.2 and article 10.1 of the LOE.

Construction management
In accordance with the provisions of article 12 of the Law 38/1999 on the Regulation of Building, the construction manager is the agent who, as part of the facultative direction, directs the development of the work in the technical, aesthetic, urbanistic aspects and environmental, in accordance with the project that defines it, the building license and other mandatory authorizations and / or the conditions of the contract, to ensure its adequacy to the proposed purpose.
Other technicians, legally competent, may direct the works of the partial projects, under the coordination of the architect director of the work, in accordance with article 17.7 of the LOE.

Settlement of the work
In this phase the determination of the final economic state of the work is carried out by applying the prices that govern it according to the real state of measurements of the items that comprise it, provided by the director of the execution of the work.
The Director of the work is responsible for the partial certifications and final liquidation of the work units executed with the required visas.

Other considerations

Depending on the type of work the basic project and the executive project are merged into one, writing a single document called basic and executive project.

In the work phase, the intervention of the director of the execution of the work will also be necessary, the exclusive competence of a rigger, technical architect or construction engineer, according to the LOE.

In addition, other documents, such as the basic safety study or safety study and the intervention of a safety and health coordinator, will be necessary. Depending on the type of work, other technicians may be required.

How shall we proceed?

After contacting us we will take note of the necessary data for the first steps. We must know the use of the building, the program of needs and where the plot is located.

When we have it evaluated we will indicate the viability of your idea and we will proceed to give you some guidelines for the following phases. We will also provide you with a fee proposal so that you know the cost of our services divided by the phases of the project.

If the order goes ahead, we will start the whole process, starting by gathering the rest of the information we need to prepare the project. Keep in mind that we will need other documents that other technicians carry out, such as a geotechnical study of the site. We will collect the necessary information from the corresponding municipality. Once we have all the information, we will carry out preliminary studies or, directly, a preliminary project, so that we can assess the adequacy of the project to your needs.

When everything is correct on your part, we will move on to the next phase, which consists in carrying out the basic project to specify all the issues addressed in the preliminary draft. With the basic project we could initiate the procedures to request the municipal license. However, we can also wait to carry out the necessary executive project to start the works since, even if we have the works license, we can not start the works without having it drafted.

Having already all the necessary documentation we could start the work. The next phase would be the construction management.


Los proyectos de edificación de obra nueva tienen unas fases de redactado similares en cualquiera de los usos del edificio.

Por lo general son las siguientes:

Estudio previo
Constituye la fase preliminar en la que se expresan las ideas que desarrollan el encargo de manera elemental y esquemática, mediante croquis o dibujos, a escala o sin ella. Incluye la recogida y sistematización de la información precisa, el planteamiento del programa técnico de necesidades, y una estimación orientativa del coste económico (estimación basada en módulos) que permitan al cliente adoptar una decisión inicial.
El estudio previo se diferencia del anteproyecto, en que sus contenidos son elementales y apreciativos, desarrollando el programa de necesidades y analizando la información previa, que al igual que el programa, debe ser facilitada por el promotor.
La estimación de coste puede ser global, basándose en experiencias de trabajos similares.

Es la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos fundamentales de las características generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y económicas, con el fin de proporcionar una primera imagen global. Hay que entender que este concepto es diferente, y mucho menos detallado que el que corresponde a un Proyecto Básico y se limita a establecer un avance de presupuesto con una estimación basada en módulos, por aplicación de superficies globales. Se diferencia de la fase anterior en la disponibilidad de unas superficies más aproximadas a la realidad, aunque todavía imprecisas, al disponerse de una medición basada en una documentación gráfica a escala, pero sin delimitar.

Proyecto básico
Es la fase del trabajo en la que se definen de forma precisa las características generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción.

Proyecto de ejecución
Es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, y puede llevarse a cabo en su totalidad, antes del comienzo de la obra, o parcialmente, antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras.
No incluye otros proyectos parciales o complementarios que puedan ser exigibles, pero que no sean de la competencia del arquitecto, como por ejemplo los proyectos de Telecomunicaciones, y Ascensores, ni otros trabajos, que aun siendo competencia de el arquitecto, no forman parte de los proyectos de edificación, como por ejemplo, los estudios de seguridad y salud o estudios básicos de seguridad y salud, decoración, diseño o elección de mobiliario, trabajos de jardinería, y en general cualquier trabajo que tenga la condición de complementario e independiente del proyecto del edificio.
El proyecto de ejecución puede componerse de proyectos parciales realizados por otros profesionales y coordinados por el arquitecto, conforme el punto 2 de la Exposición de Motivos, el artículo 4.2 y el artículo 10.1 de la LOE.

Dirección de obra
Conforme a lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, el director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de acuerdo con el proyecto que la define, la licencia de edificación y otras autorizaciones preceptivas y/o las condiciones del contrato, para asegurar su adecuación al fin propuesto.
Otros técnicos, legalmente competentes, podrán dirigir las obras de los proyectos parciales, bajo la coordinación del arquitecto director de la obra, conforme al artículo 17.7 de la LOE.

Liquidación de la obra
En esta fase se efectúa la determinación del estado económico final de la obra mediante la aplicación de los precios que rijan en ella según el estado real de mediciones de las partidas que la componen, facilitadas por el director de ejecución de la obra.
Corresponde al Director de la obra conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas con los visados que en su caso fueran preceptivos.

Otras consideraciones

Dependiendo del tipo de obra el proyecto básico y el proyecto ejecutivo se funden en uno solo, redactando un único documento llamado proyecto básico y ejecutivo.

En la fase de obra también será necesaria la intervención del director de ejecución de la obra, competencia exclusiva de un aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la construcción, según dispone la LOE.

Además serán necesarios otros documentos como el estudio básico de seguridad o estudio de seguridad y la intervención de un coordinador de seguridad y salud. Según el tipo de obra pueden ser requeridos otros técnicos.