Services arxiu - Pàgina 2 de 2

Projectes de rehabilitació

El procés a realitzar en un projecte de rehabilitació dependrà de l’abast del mateix.

Si es tracta d’una intervenció puntual necessitarà una tramitació diferent que un projecte de rehabilitació integral de tot l’edifici.

Depenent del projecte pot ser que només sigui necessari un projecte tècnic.

També haurem de conèixer si la intervenció es tracta d’una restauració, reparació, rehabilitació, consolidació o reforç segons els resultats de l’estudi previ a realitzar.

Durant la visita l’informarem si cal la implantació de mesures cautelars com apuntalaments, col·locació de xarxes, instal·lació de proteccions, etc.

També l’informarem del procediment a seguir durant tot el procés de rehabilitació ja que pot variar segons cada cas.

Com procedirem?

Depenent de cada cas procedirem d’una o altra manera però en general, en primer lloc caldrà identificar si la intervenció és puntual o integral a tot l’edifici.

Amb tot això iniciarem les següents fases del nostre protocol, que entre altres comprèn:

Fase inicial de recollida de dades
1. Coneixement històric de l’edifici i de les diferents intervencions practicades al llarg dels anys
2. Obtenció de la geometria general de l’edifici
3. Obtenció de la geometria específica dels elements estructurals
4. Quantificació de les deformacions existents
5. Coneixement de l’estat real de conservació dels diferents elements
6. Detecció de possibles patologies en els materials
7. Estimació de la resistència real dels diferents materials
8. Anàlisi de l’estat de les construccions pròximes
9. Elaborar un pla de cates
Resultats de procés per valorar el tipus d’intervenció. Avaluació del tipus d’intervenció restauració, reparació, rehabilitació, consolidació o reforç
Elaboració del projecte d’intervenció segons el cas
Direcció de les obres segons el tipus d’intervenció

NECESSITA AQUEST SERVEI O MÉS INFORMACIÓ?

Ampliació d’edificacions

L’ampliació d’edificis en general segueix les mateixes fases que una obra nova.

Estudi previ
Constitueix la fase preliminar en què s’expressen les idees que desenvolupen l’encàrrec de manera elemental i esquemàtica, mitjançant croquis o dibuixos, a escala o sense. Inclou la recollida i sistematització de la informació precisa, el plantejament del programa tècnic de necessitats, i una estimació orientativa del cost econòmic (estimació basada en mòduls) que permetin al client adoptar una decisió inicial.
L’estudi previ es diferencia de l’avantprojecte, en què els seus continguts són elementals i apreciatius, desenvolupant el programa de necessitats i analitzant la informació prèvia, que igual que el programa, ha de ser facilitada pel promotor.
L’estimació de cost pot ser global, basant-se en experiències de treballs similars.

Avantprojecte
És la fase del treball en què s’exposen els aspectes fonamentals de les característiques generals de l’obra: funcionals, formals, constructives i econòmiques, per tal de proporcionar una primera imatge global. Cal entendre que aquest concepte és diferent, i molt menys detallat que el que correspon a un Projecte Bàsic i es limita a establir un avanç de pressupost amb una estimació basada en mòduls, per aplicació de superfícies globals. Es diferencia de la fase anterior en la disponibilitat d’unes superfícies més aproximades a la realitat, tot i que encara imprecises, al disposar-se d’un mesurament basada en una documentació gràfica a escala, però sense delimitar.

Projecte bàsic
És la fase del treball en la qual es defineixen de forma precisa les característiques generals de l’obra mitjançant l’adopció i justificació de solucions concretes. El seu contingut és suficient per sol·licitar la llicència municipal o altres autoritzacions administratives, però insuficient per dur a terme la construcció.

Projecte d’execució
És la fase del treball que desenvolupa el projecte bàsic, amb la determinació completa de detalls i especificacions de tots els materials, elements, sistemes constructius i equips, i es pot dur a terme en la seva totalitat, abans del començament de l’obra, o parcialment, abans i durant l’execució de la mateixa. El seu contingut reglamentari és suficient per obtenir el visat col·legial necessari per iniciar les obres.
No inclou altres projectes parcials o complementaris que puguin ser exigibles, però que no siguin de la competència de l’arquitecte, com ara els projectes de telecomunicacions, i Ascensors, ni altres treballs, que tot i ser competència de l’arquitecte, no formen part dels projectes d’edificació, com per exemple, els estudis de seguretat i salut o estudis bàsics de seguretat i salut, decoració, disseny o elecció de mobiliari, treballs de jardineria, i en general qualsevol treball que tingui la condició de complementari i independent del projecte del edifici.
El projecte d’execució pot compondre de projectes parcials realitzats per altres professionals i coordinats per l’arquitecte, d’acord el punt 2 de l’exposició de motius, l’article 4.2 i l’article 10.1 de la LOE.

Direcció d’obra
D’acord amb el que disposa l’article 12 de la Llei 38/1999 d’Ordenació de l’Edificació, el director d’obra és l’agent que, formant part de la direcció facultativa, dirigeix el desenvolupament de l’obra en els aspectes tècnics, estètics, urbanístics i mediambientals, d’acord amb el projecte que la defineix, la llicència d’edificació i altres autoritzacions preceptives i / o les condicions del contracte, per assegurar la seva adequació al fi proposat.
Altres tècnics, legalment competents, podran dirigir les obres dels projectes parcials, sota la coordinació de l’arquitecte director de l’obra, d’acord amb l’article 17.7 de la LOE.

Liquidació de l’obra
En aquesta fase s’efectua la determinació de l’estat econòmic final de l’obra mitjançant l’aplicació dels preus que regeixin en ella segons l’estat real de mesuraments de les partides que la componen, facilitades pel director d’execució de l’obra.
Correspon al director de l’obra conformar les certificacions parcials i la liquidació final de les unitats d’obra executades amb els visats que si escau fossin preceptius.

Altres consideracions

Depenent del tipus d’obra el projecte bàsic i el projecte executiu es fonen en un de sol, redactant un únic document anomenat projecte bàsic i executiu.

En la fase d’obra també serà necessària la intervenció del director d’execució de l’obra, competència exclusiva d’un aparellador, arquitecte tècnic o enginyer de la construcció, segons disposa la LOE.

A més seran necessaris altres documents com l’estudi bàsic de seguretat o estudi de seguretat i la intervenció d’un coordinador de seguretat i salut. Segons el tipus d’obra poden ser requerits altres tècnics.

Com procedirem?

En aquest cas estudiarem la relació de l’ampliació, amb l’edifici existent i amb l’entorn, per aconseguir una harmonia estètica i funcional entre les dues parts.

Estudiarem les millors solucions funcionals, estètiques, de confort acústic i confort tèrmic.

Millorarem l’edifici existent, si també s’intervé sobre aquest.

Quan tinguem una proposta es la presentarem i després de la seva aprovació iniciarem el procés de redactat del projecte.

NECESSITA AQUEST SERVEI O MÉS INFORMACIÓ?

Reforma d’habitatges

El procés d’intervenció en la reforma d’un habitatge dependrà de l’envergadura i abast de la mateixa.

La redacció del projecte dependrà del tipus d’intervenció a realitzar. Depenent si la intervenció inclou afectació a la envans, per una nova distribució, o si la intervenció inclou una reparació, consolidació o reforç estructural, o en canvi, es tracta d’una unió entre dos habitatges o la segregació entre dos o més habitatges, el projecte a realitzar serà diferent.

En aquests casos cal estudiar cada projecte segons el municipi al qual pertanyen.

Com procedirem?

Procedirem a avaluar l’estat de l’habitatge i si cal alguna intervenció estructural o aquesta afectada per alguna patologia que hàgim de reparar per incloure-la al projecte.

Realitzarem un pla de l’estat actual i de les patologies detectades (si n’hi ha).

Analitzarem les possibles millores tant acústicament com tèrmicament.

Analitzarem les seves necessitats i proposarem una millora dels espais tant funcionalment com en relació a l’edifici i l’espai exterior.

Analitzarem els materials més adequats a les seves necessitats.

Amb totes les anàlisis realitzades li proposarem una proposta on podrà veure com quedarà el seu futur llar.

Quan estigui convençut de la proposta iniciarem la redacció del projecte per a l’obtenció de la llicència d’obres. Aquest projecte inclourà, entre altres documents, un estat d’amidaments i un pressupost separats per partides d’obra per a que tingui coneixement de la valoració del cost de l’obra. Amb l’estat d’amidaments dels contractistes podran presentar la seva millor oferta sobre la reforma del teu habitatge sempre sobre el mateix estat d’amidaments, perquè puguis comparar entre ells sobre el mateix estat d’amidaments.

Si així ho desitja, a la reforma es pot incloure el mobiliari de tot l’habitatge perquè només hagis de ocupar-te d’anar a viure.

Tot i que el projecte sigui petit, té una complexitat no només de tècnica constructiva i normativa de la construcció, sinó en la tramitació de tota la documentació. Quan el projecte aquest finalitzat s’haurà de tramitar la documentació per obtenir la llicència municipal d’obres. Si ho desitja podem encarregar-nos de tot. Quan acabi l’obra, possiblement necessitarà altres serveis com cèdula d’habitabilitat, certificat energètic, etc. Si ho desitja també podem encarregar-nos d’aquests documents i la seva tramitació. Sempre estarem al seu costat per assessorar-se professionalment i amb independència de la resta d’intervinents, cosa que no passa quan la reforma s’encarrega a una empresa que s’ocupa de tot: disseny, construcció i tramitació d’expedients.

L’arquitecte de la propietat és una figura que ha existit sempre. És un professional contractat pel client i independent de la resta d’intervinents en l’obra i que sempre estarà de part seva.

NECESSITA AQUEST SERVEI O MÉS INFORMACIÓ?

Direcció d’obres

Què comprèn la direcció d’obra?

D’acord amb el que disposa l’article 12 de la Llei 38/1999 d’Ordenació de l’Edificació, el director d’obra és l’agent que, formant part de la direcció facultativa, dirigeix el desenvolupament de l’obra en els aspectes tècnics, estètics, urbanístics i mediambientals, d’acord amb el projecte que la defineix, la llicència d’edificació i altres autoritzacions preceptives i les condicions del contracte, per assegurar la seva adequació al fi proposat. La direcció d’obra pot abastar tant l’obra nova com la rehabilitació d’edificis o parts dels mateixos.

Qui ha de realitzar la direcció de l’obra?

La direcció d’obra és convenient que la realitzi l’arquitecte que va redactar el projecte executiu, però si hi ha algun impediment per part de l’esmentat arquitecte o simplement no se li vol encarregar aquesta fase del projecte és possible que un altre arquitecte realitzi aquesta direcció d’obres.

Altres consideracions

Lògicament per realitzar aquest servei, ha d’existir un projecte bàsic i executiu redactat.

NECESSITA AQUEST SERVEI O MÉS INFORMACIÓ?

Amidaments i pressupost de projectes

Què comprèn aquest servei?

Els amidaments i pressupost són documents que pertanyen al projecte d’edificació o rehabilitació.

També és possible redactar aquests documents per a altres fins, com la valoració d’uns treballs realitzats en una construcció, per pressupostar una obra per part d’una constructora, etc.

Els amidaments reflecteixen les partides d’obra amb el medició d’aquestes i sense preus.

El pressupost reflecteix les partides d’obra amb una valoració, d’acord amb la medició i preu unitari de cada partida d’obra.

Posteriorment, amb la suma de totes les partides d’obra, més els cost addicionals, coneixerem la valoració de la construcció.