¿Qué es una ITE?
La Inspección Técnica de Edificios de viviendas (ITE) consiste en una inspección visual de los elementos comunes del edificio realizada por un técnico competente(1) en base a la cual redacta el correspondiente informe sobre el estado del edificio.
¿Qué regula el ITE?
Esta inspección viene regulada por el Decreto 67/2015, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio (DOGC 07/05/2015) que entró en vigor el 27 de mayo de 2015.
Objetivo del ITE
El objetivo principal es fomentar la cultura del mantenimiento de los edificios de viviendas y facilitar a su Propiedad el conocimiento del estado en que se encuentran, así como de las posibilidades de mejora, para que pueda programar las actuaciones y acordar la aportación de los fondos necesarios para la rehabilitación, conservación y adecuación de las viviendas a los requerimientos que regula la normativa vigente. En este sentido el Decreto regula la Inspección Técnica de los Edificios y la programación de estas inspecciones.
En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos. La inspección es visual y de los elementos comunes, aunque para inspeccionarlos deba acceder a zonas de uso privativo. En este sentido, la Propiedad tiene la obligación de facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades del edificio.
Procedimiento del ITE
1. Inspección técnica visual de los elementos comunes (2) del edificio que realiza un técnico competente (1) bajo el encargo de la Propiedad.
2. Redacción del Informe de la Inspección Técnica del Edificio (IITE) por parte del propio técnico.
3. Emisión del Certificado de Aptitud (CA) por parte de la Administración.
4. En función del tipo de deficiencias del informe IITE: la redacción de Informes de Verificación por parte de un técnico que acrediten que el Certificado de Aptitud mantiene su vigencia.
5. Si el edificio tiene deficiencias: elaboración de un Programa de Rehabilitación para su reparación, supervisado por un técnico competente.
6. Formalización del libro del edificio por parte de la Propiedad.
¿Qué edificios han de pasar el ITE?
La Inspección Técnica es obligatoria en los siguientes supuestos.
– Edificios plurifamiliares de viviendas (3) y determinadas viviendas unifamiliares, todos ellos de más de 45 años de antigüedad (4). En cuanto a las viviendas unifamiliares están exentas de la inspección aquellas que tengan su edificación principal separada 1,5 metros o más de la vía pública, de zonas de uso público y de las fincas adyacentes.
– Edificios o viviendas de los edificios que se quieran acoger a programas públicos de fomento de la rehabilitación.
– Cuando lo determinen los programas o las ordenanzas locales.
Calendario del ITE
El Decreto fija unos plazos máximos para llevar a cabo la inspección, con el siguiente calendario:
| Viviendas plurifamiliares | Viviendas unifamiliares (6) | ||
| Antigüedad del edificio (5) | Fecha límite | Antigüedad del edificio | Fecha límite |
| entre 1951 y 1960 | 31/12/2015 | anteriores a 1900 | 31/12/2016 |
| entre 1961 y 1971 | 31/12/2016 | entre 1901 y 1930 | 31/12/2017 |
| a partir de 1971 | cuando cumpla 45 años | entre 1931 y 1950 | 31/12/2018 |
| entre 1951 y 1960 | 31/12/2019 | ||
| entre 1961 y 1975 | 31/12/2020 | ||
| a partir de 1975 | cuando cumpla 45 años | ||
El certificado de aptitud
Una vez la Propiedad dispone del Informe ITE, tiene un plazo máximo de 4 meses para solicitar el Certificado de Aptitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. La vigencia y el tipo de Certificado de Aptitud estará en función de la calificación de las deficiencias identificadas en el informe:
| Deficiencias del edificio | Certificado de Aptitud | Validez | Necesidad de Informe de Verificación |
| Sin deficiencias | Apto | 10 años | — |
| Leves | Apto | 10 años | — |
| Importantes | Apto provisional | 6 años (7) | cada 2 años |
| Graves o muy graves con medidas cautelares ejecutadas | Apto cautelarmente | 3 años (7) | cada ≤ 1 año (según criterio técnico) |
| Graves o muy graves sin medidas cautelares ejecutadas | Denegación | — | — |
Las deficiencias graves o muy graves identifican la existencia de riesgo inminente para las personas o bienes y, en consecuencia, es necesario que la Propiedad encargue la adopción de medidas cautelares y urgentes de seguridad con carácter previo a la ejecución de las obras de reparación.
Obligaciones de la propiedad
– Encargar el Informe de inspección técnica a un técnico competente (1) y facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades del edificio para permitir la inspección de los elementos comunes.
– Solicitar el Certificado de Aptitud a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
– En caso de existencia de deficiencias calificadas como «importantes», «graves» o «muy graves», encargar las Inspecciones de Verificación a un técnico competente (1) en los plazos que indique el informe ITE.
– Si el informe ITE recoge la existencia de deficiencias, encargar un Programa de Rehabilitación, aprobarlo y constituir una reserva económica específica para las obras de reparación.
– Llevar a cabo las obras necesarias para subsanar las deficiencias y garantizar el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio.
– Constituir el Libro del Edificio a partir de la documentación generada por la Inspección Técnica.
Esta guía es meramente informativa basada en la regulación para Cataluña y puede estar sujeta a cambios según se modifique la normativa.
(1) Técnico competente: definido en el artículo 7.4 del Decreto 67/2015 (arquitecto, aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación). En este documento todas las referencias que se hacen al técnico hay que entenderlas como técnico competente.
(2) Para emitir el informe sobre el estado de los elementos comunes del edificio el técnico puede tener que acceder por zonas de uso privativo.
(3) El Decreto es de aplicación a los edificios donde exista el uso vivienda, independientemente de que pueda haber otros usos.
(4) Quedan excluidos de la obligación de Inspección técnica los edificios de viviendas sobre los que se haya iniciado el expediente de declaración de ruina.
(5) Para las viviendas plurifamiliares construidas antes de 1950 el Decreto de ITE anterior (D. 187/2010 sobre la inspección técnica los edificios de viviendas) fijaba como fecha límite para pasar la inspección el 31/12/2013.
(6) Las viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los 45 años no tienen la obligación de presentar el Informe de la inspección técnica del edificio hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad.
(7) Validez condicionada a inspecciones de verificación periódicas realizadas por un técnico competente.
